Uw ouders hebben een appartement gekocht in Dubai. Misschien als investering, misschien als vakantieplek, misschien voor na hun pensioen. Het is een mooie stap, en waarschijnlijk bent u er ook trots op. Maar er is een vraag waar niemand graag over nadenkt: wat gebeurt er met dat vastgoed als een van uw ouders komt te overlijden?

Als daar niets voor geregeld is, staat u als kind voor een langdurig, kostbaar en vaak emotioneel belastend proces. Dit artikel legt uit wat er concreet gebeurt, zodat u weet wat er op het spel staat.

Een Nederlands testament werkt niet in Dubai

De eerste misvatting die veel families treft: het idee dat het Nederlandse testament alles afdekt. Dat is niet zo. Een Nederlands testament geldt voor bezittingen in Nederland. Voor onroerend goed in de Verenigde Arabische Emiraten is een apart, lokaal geregistreerd testament nodig.

Zonder dat lokale testament beschouwt de VAE het vastgoed als vallend onder het Emiratische erfrecht. Dat is een stelsel dat fundamenteel verschilt van het Nederlandse systeem. U als erfgenaam heeft daar geen invloed op, en uw ouders evenmin, tenzij zij vooraf een DIFC-testament hebben laten registreren.

Wat er concreet gebeurt als er niets geregeld is

Op het moment dat een eigenaar overlijdt zonder lokaal testament, worden de bankrekeningen en het vastgoed in de VAE bevroren. Dat betekent: geen toegang tot tegoeden, geen mogelijkheid om het appartement te verkopen of te verhuren, en geen inkomsten uit het pand. Dit bevriezingsproces treedt direct in werking.

Vervolgens begint een procedure die in de praktijk 12 tot 24 maanden duurt. In sommige gevallen langer. Als erfgenaam moet u de volgende stappen doorlopen:

Documenten verzamelen en legaliseren. U heeft een overlijdensakte nodig, een verklaring van erfrecht, geboorteaktes en huwelijksaktes. Al deze documenten moeten vertaald worden naar het Engels of Arabisch door een beëdigd vertaler. Vervolgens moeten ze worden voorzien van een apostille, en soms ook gelegaliseerd door het Ministerie van Buitenlandse Zaken.

Juridische vertegenwoordiging in de VAE regelen. U heeft een lokale advocaat nodig die namens u de procedure voert bij de rechtbank. Dat is een advocaat in een ander rechtssysteem, in een andere taal, in een andere tijdzone.

Wachten op de rechtbank. De lokale rechter bepaalt hoe het vastgoed wordt verdeeld. Zonder testament past de rechter het Emiratische erfrecht toe. Dat betekent dat uw moeder als langstlevende partner mogelijk slechts 12,5% van de waarde van het vastgoed ontvangt. De rest wordt verdeeld onder kinderen en eventueel andere familieleden, volgens regels die vastliggen in de lokale wetgeving. Sinds 1 januari 2026 geldt bovendien Federal Decree-Law No. 51 of 2024: als er geen identificeerbare erfgenamen zijn, worden de bezittingen permanent overgedragen aan een charitatief Waqf-fonds. Voor uw ouders, met kinderen, is dat directe risico beperkt - maar het bewijzen van erfgenaamschap vanuit Nederland is het echte obstakel.

De kosten lopen snel op

Het financiële plaatje is ontnuchterend. Reken op kosten van minimaal EUR 10.000, en bij complexere situaties aanzienlijk meer. Denk aan vertaalkosten, legalisatiekosten, advocaatkosten in de VAE, reiskosten en gerechtskosten. Gedurende de hele procedure genereert het vastgoed geen inkomsten voor de familie, terwijl de vaste lasten doorlopen. Service charges, nutsvoorzieningen en eventuele hypotheeklasten moeten gewoon betaald worden.

De emotionele belasting

Naast de financiële gevolgen is er de emotionele kant. U rouwt om het verlies van een ouder, en tegelijkertijd moet u een juridisch traject navigeren in een land waar u de taal niet spreekt en het rechtssysteem niet kent. Dat is een combinatie die veel families zwaar valt.

Bovendien kan de verdeling volgens het Emiratische erfrecht leiden tot spanningen binnen de familie. Als de langstlevende partner niet het volledige vastgoed ontvangt, maar een fractie, ontstaan er vragen die niemand had voorzien.

Wat het verschil maakt: een DIFC-testament

Een DIFC-testament is een testament dat geregistreerd wordt bij het Dubai International Financial Centre. Het geeft uw ouders volledige zeggenschap over wie hun vastgoed in de VAE erft. De langstlevende partner kan als enige erfgenaam worden aangewezen. Kinderen kunnen worden opgenomen zoals uw ouders dat wensen. Het vastgoed wordt niet verdeeld volgens regels die niet bij uw familie passen.

Het registratieproces is volledig digitaal. Uw ouders hoeven niet naar Dubai te reizen. Een Property Will, de meest voorkomende variant voor vastgoedeigenaren, kan binnen enkele uren geregeld worden. Het begeleidingstarief bij VAEtestament start bij EUR 497. De kosten voor de registratie bij het DIFC-portaal komen daar apart bij.

Wat u nu kunt doen

Het goede nieuws: dit is op te lossen. En u hoeft het niet zelf te doen. Maar u kunt wel degene zijn die het onderwerp bespreekbaar maakt. Informeer uzelf, deel dit artikel met uw ouders, of plan samen een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

Plan een gratis oriëntatiegesprek en ontdek in 15 minuten wat er voor de situatie van uw ouders nodig is.