Nalatenschap in Dubai afwikkelen als Nederlandse erfgenaam: kosten, stappen en tijdlijn

Als een Nederlandse vastgoedeigenaar in de VAE overlijdt zonder DIFC-testament, starten de erfgenamen een probate-procedure bij de VAE-rechtbank. Dit traject kost doorgaans meer dan EUR 10.000 en duurt 12 tot 24 maanden. Dit artikel beschrijft het volledige proces: elke stap, elk document en elke kostenpost.

Waarom probate?

Vastgoed in de VAE kan niet zomaar overgeschreven worden na overlijden. Zonder geldig lokaal testament moet een rechtbank vaststellen wie de rechtmatige erfgenamen zijn en hoe het vastgoed verdeeld wordt. Die procedure heet probate.

Voor Nederlandse erfgenamen betekent dit navigeren door een buitenlands rechtssysteem, in het Arabisch, met andere procesregels dan zij gewend zijn.

Het proces stap voor stap

Stap 1: overlijdensakte verkrijgen en legaliseren

De Nederlandse overlijdensakte moet worden voorzien van een apostille (legalisatie voor internationaal gebruik). Dit loopt via de rechtbank in Den Haag. Vervolgens moet de akte beëdigd worden vertaald naar het Arabisch door een gecertificeerde vertaler.

Doorlooptijd: 2 tot 4 weken. Kosten: EUR 200 tot EUR 500 (apostille + vertaling).

Stap 2: verklaring van erfrecht

In Nederland moet een notaris een verklaring van erfrecht opstellen. Dit document bewijst wie de wettelijke erfgenamen zijn. Ook dit document moet geapostilleerd en beëdigd vertaald worden.

Doorlooptijd: 2 tot 6 weken (afhankelijk van de notaris en eventuele complicaties). Kosten: EUR 500 tot EUR 1.500 (notaris + apostille + vertaling).

Stap 3: volmacht voor lokale vertegenwoordiging

De erfgenamen moeten een advocaat in de VAE machtigen om namens hen op te treden. Daarvoor is een notariële volmacht nodig, eveneens geapostilleerd en vertaald.

Doorlooptijd: 1 tot 2 weken. Kosten: EUR 200 tot EUR 500.

Stap 4: inschakelen van een VAE-advocaat

Een lokale advocaat dient de probate-aanvraag in bij de bevoegde rechtbank. De keuze van rechtbank hangt af van het emiraat waar het vastgoed staat.

Kosten advocaat: EUR 3.000 tot EUR 8.000, afhankelijk van de complexiteit en het emiraat. Sommige kantoren werken met uurtarieven, andere met vaste prijzen.

Stap 5: rechtbankprocedure

De rechtbank beoordeelt de ingediende documenten, stelt de erfgenamen vast en beslist over de verdeling van het vastgoed. Recente wijzigingen in de VAE-regelgeving hebben de standaard erfregels voor buitenlandse eigenaren aangepast, maar de toepassing kan per geval en per emiraat verschillen.

Doorlooptijd: 3 tot 12 maanden (vanaf indiening). Vertragingen door aanvullende documentatieverzoeken zijn gebruikelijk.

Stap 6: eigendomsoverdracht

Na de rechtbankuitspraak wordt het vastgoed formeel overgeschreven bij de land authority van het betreffende emiraat. Dit vereist aanvullende registratiekosten en administratieve stappen.

Doorlooptijd: 2 tot 4 weken na de uitspraak. Kosten: variabel, doorgaans EUR 500 tot EUR 2.000 (registratiekosten land authority).

Totaaloverzicht kosten

De ondergrens geldt voor een overzichtelijke situatie met één eigendom in Dubai. Bij meerdere eigendommen, eigendommen in verschillende emiraten of geschillen tussen erfgenamen lopen de kosten op.

Totaaloverzicht tijdlijn

Wat gedurende die periode gebeurt met het vastgoed

Zolang de probate-procedure loopt, is het vastgoed effectief bevroren. De erfgenamen kunnen het niet verkopen, niet verhuren aan nieuwe huurders en niet bezwaren met een hypotheek. Bestaande huurcontracten lopen door, maar de huuropbrengsten kunnen geblokkeerd zijn totdat het eigendom formeel is overgedragen.

Het alternatief: een DIFC-testament

Een DIFC-testament voorkomt het volledige probate-traject. Het testament is geregistreerd bij het DIFC-testaments Service Centre en wordt uitgevoerd via het DIFC-rechtssysteem. De procedure is sneller, goedkoper en verloopt in het Engels.

De kosten van een DIFC-testament via VAEtestament: EUR 497, EUR 797 of EUR 1.499. Een fractie van de probate-kosten. Lees meer over de pakketten en wat elk tier omvat.